BGH – Separate Kündbarkeit eines Stellplatzmietvertrages

Sachverhalt

Die Klägerin mietete eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in Berlin. Ihr wurde das Recht eingeräumt, den dort befindlichen Parkplatz unentgeltlich mitzubenutzen, wobei klargestellt wurde, dass hierdurch ein Rechtsanspruch nicht begründet werde und die Genehmigung jederzeit widerruflich sei. In der Folge wurde eine Schranke angebracht und eine Kostenpflicht für alle Stellplätze eingeführt. Die Klägerin schloss sodann einen gesonderten „Mietvertrag über KFZ-Abstellplatz“ ab. Dieser sah u. a. vor, dass beide Vertragspartner jederzeit binnen Dreimonatsfrist ordentlich kündigen dürften. Später kündigte die Vermieterin sämtliche Stellplatzmietverträge. Die klagende Mieterin begehrte Feststellung, dass das Stellplatzmietverhältnis nicht wirksam beendet sei, da es sich bei der Wohnung und dem Stellplatz um ein einheitliches Mietverhältnis gehandelt habe und insofern für den Vermieter die strengen Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts maßgeblich seien. Nachdem die Mieterin in zwei Instanzen erfolglos blieb, rief sie den BGH an.

Inhalt der Entscheidung

Der BGH (Beschluss vom 14. Dezember 2021 – VIII ZR 94/20) stellt fest, dass die Vorinstanzen die Klage zu Recht als unbegründet abgewiesen und dabei rechtsfehlerfrei angenommen hätten, dass der Stellplatzmietvertrag wirksam gekündigt wurde.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH spreche bei einem schriftlichen Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Diese Vermutung könne nur widerlegt werden durch besondere Umstände des Einzelfalls, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Vorliegend seien derartige Umstände nicht erkennbar. Zwar spreche die Tatsache, dass der Stellplatz sich auf demselben Grundstück befinde dafür, dass dessen Vermietung nach dem Willen der Parteien in den Wohnraummietvertrag einbezogen sein soll. Diese Annahme sei aber nicht zwingend, wenn es gleichzeitig andere Umstände gebe, die die Vermutung bekräftigen, dass zwei separate Verträge geschlossen werden sollten. So nehme der Stellplatzmietvertrag hier an keiner Stelle Bezug auf den Wohnraummietvertrag. Zudem seien die Kündigungsmöglichkeiten ausdrücklich unterschiedlich gestaltet worden: Anders als bei der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses konnte der Vermieter den Stellplatzmietvertrag auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB jederzeit ordentlich kündigen. Dieser Aspekt sei gewichtiger, als dass beide Verträge mit einer Frist von grds. drei Monaten gekündigt werden könnten. Der BGH verweist darauf, dass es ohne Weiteres möglich gewesen wäre, die Kündigungsregelungen synchron zu gestalten. Im Übrigen habe nach dem Wohnraummietvertrag gerade kein Anspruch auf einen Stellplatz bestanden; die Genehmigung sei nachfolgend in Zusammenhang mit der Anbringung der Schranke widerrufen worden.

Fazit und Ausblick

Der BGH bestätigt einmal mehr seine Rechtsprechung, dass bei einem Wohnraummietvertrag und einem separat hiervon abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz zunächst eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit dieser Vereinbarungen spreche, die widerlegt werden müsse.

Für Vermieter dürfte aus Gründen der Flexibilität regelmäßig von Interesse sein, Stellplatzmietverträge als separate Mietverhältnisse auszugestalten. In diesem Rahmen ist darauf zu achten, dass die von der Rechtsprechung etablierte Vermutungswirkung für zwei separate Mietverhältnisse nicht durch gegenteilige Umstände widerlegt wird. Hilfreich kann es sein, etwa in der Präambel des Stellplatzmietvertrags klarzustellen, dass es sich um ein unabhängiges Mietverhältnis handelt.

Für den Mieter dürfte es mit Blick auf die mieterfreundliche Ausgestaltung der Kündigungsrechte im Wohnraummietrecht regelmäßig von Vorteil sein, wenn der Stellplatz Teil eines einheitlichen Mietverhältnisses ist. Insofern ist darauf zu achten, dass ein Bezug zwischen Stellplatz- und Wohnraummietvertrag hergestellt wird – etwa durch Aufnahme eines Stellplatzes per Nachtrag zum Mietvertrag.

Autor

David Pamer
Tel: +49 30 208 88 1167

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.