BGH – Bestätigung der Rechtsprechung: keine überspannten formellen Anforderungen an Schreiben zur Modernisierungsmieterhöhung

In unserem Update Immobilienrecht 3/2022 hatten wir Sie bereits auf die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) aufmerksam gemacht, in denen dieser sich näher mit der Frage auseinanderzusetzen hatte, wie detailliert der Vermieter die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme gegenüber dem Mieter aufzuschlüsseln hat, um den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung gerecht zu werden (Urteile je vom 20. Juli 2022 zu den Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21).

Mit Urteil vom 23. November 2022 zum Az. VIII ZR 59/21 bestätigte der BGH seine diesbezügliche Rechtsprechungslinie nicht nur, sondern weitete diese weiter aus.

Sachverhalt

Der Vermieter hatte den Mieter im Jahr 2017 vorab schriftlich darüber in Kenntnis gesetzt, eine Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung und des Gebäudes insgesamt durchführen zu wollen. Nach Durchführung der Maßnahmen teilte der Vermieter dem Mieter mit, dass sich die Miete infolge der Modernisierungsmaßnahmen von zuletzt 294,88 € auf 377,10 € erhöhe. Er fügte dem Schreiben eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage bei. Diese enthielt Angaben zu der Art der Modernisierungsmaßnahmen (Einbau Gasbrennwertzentralheizungsanlage und Wärmedämmung), zu den Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, zu den abzuziehenden Instandhaltungskostenanteilen, zu dem vom Mieter nach Wohnfläche zu tragenden Anteil an den Modernisierungskosten sowie die Berechnung der Mieterhöhung.

Der Mieter hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und berief sich insbesondere darauf, dass der Vermieter die Gesamtkosten nicht auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahme aufgeteilt habe. Der Mieter erhob Klage auf Feststellung, dass dem Vermieter die höhere Miete nicht zustehe. Das Amtsgericht Berlin-Wedding und das Landgericht Berlin gaben dem Mieter Recht. Der Vermieter ging in Revision zum BGH.

Inhalt der Entscheidung

Mit Erfolg: Der BGH kommt zum gegenteiligen Ergebnis und stellt unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils ein weiteres Mal klar, dass die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung und die materielle Zulässigkeit einer Modernisierungsmieterhöhung „zwei verschiedene Paar Schuhe“ sind und die formellen Anforderungen nicht überspannt werden dürfen.

Ausgangspunkt ist § 559b Abs. 1 BGB: Will ein Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die Miete erhöhen, hat er die Mieterhöhung dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 BGB, 559a BGB zu erläutern ist. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter verhindern und ihm die Gelegenheit geben, die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung zu überprüfen.

Der BGH bekräftigt zunächst seine Rechtsprechungslinie, dass keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen seien und es genüge, wenn der Mieter anhand der Erläuterung nachvollziehen kann, ob der Grund und den Umfang der Mieterhöhung plausibel erscheinen. Der BGH macht seine Rechtsprechungslinie zu den Erläuterungspflichten des Vermieters an einem Beispiel plastisch: Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie seien neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung (nur) diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige – möglicherweise auch nur geringfügige – Einsparung von Energie bewirkt. Ausreichend sei eine Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten. Alternativ könne der Vermieter dem Mieter eine Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung vorlegen.

Auch bezüglich des herauszurechnenden Anteils ohnehin fälliger Instandsetzungsmaßnahmen müsse der Vermieter laut BGH keine umfassende Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung aufstellen. Vielmehr genüge bereits die Angabe einer nachvollziehbaren Quote der Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen an den Gesamtkosten. Mit Blick auf diesen Maßstab hielt der BGH die Mieterhöhungserklärung im vorliegenden Fall – anders als die beiden vorherigen Instanzen – für wirksam. Wie in den oben erwähnten Urteilen vom 20. Juli 2022 hält es der BGH nicht für erforderlich, dass der Vermieter die Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme weiter in einzelne Gewerke oder auf sonstige Weise untergliedert.

In der vorliegenden Entscheidung weitet der BGH seine Rechtsprechungslinie zudem dahingehend aus, dass es einer weiteren Aufschlüsselung auch dann nicht bedürfe, wenn ein Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen beziehe (z.B. Malerarbeiten). Denn die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten führe nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Gleiches gelte für die Baunebenkosten (z.B. Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) – diese müsse der Vermieter nicht auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen aufschlüsseln.

Fazit und Ausblick

Vermieter*in und Mieter*in sollten sich mit Blick auf die Entscheidung des BGH bewusst machen, dass die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhungserklärung nicht überspannt werden dürfen. Hat der*die Mieter*in Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des von dem*der Vermieter*in angegebenen Gesamtaufwands, steht ihm*ihr zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und Belegeinsichtsrecht zur Verfügung. In der Modernisierungsmieterhöhungserklärung genügen dagegen Angaben, die den*die Mieter*in in die Lage versetzen, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen und zu entscheiden, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte bei dem*der Vermieter*in und/oder durch Einsichtnahme in die dem*der Vermieter*in vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege – besteht. Ob die materiell-rechtlichen Voraussetzungen der Modernisierungsmieterhöhung im konkreten Fall erfüllt sind, ist eine andere Frage.

Autor

David Pamer
Tel: +49 30 208 88 1167

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 2-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.