Wichtige Änderungen bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung durch das FoStoG

Am 3. Juni 2021 ist das Fondsstandortgesetz (FoStoG) verkündet worden. Darin sind u. a. wichtige Änderungen bei der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung für Grundstücksunternehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) enthalten. Bereits ab dem Erhebungszeitraum 2021 gilt für Nebentätigkeiten eine Unschädlichkeitsschwelle von 5 % der Einnahmen aus der Grundbesitzüberlassung. Darüber hinaus nennt das Gesetz eine noch weitergehende Unschädlichkeit für Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien und den Betrieb von Ladestationen.

Hintergrund

Bislang stand die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nur Unternehmen zu, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalteten und nutzten. Tätigkeiten, die hierüber hinausgingen, insbesondere Nebentätigkeiten wie bestimmte Dienstleistungen gegenüber dem Mieter oder die Mietvermietung von beweglichen Gegenständen oder Betriebsvorrichtungen, waren stets schädlich. Eine Geringfügigkeitsgrenze kannte das Gesetz bislang nicht; die Rechtsprechung und die Finanzverwaltung haben § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG vielmehr so auslegt, dass jede schädliche Nebentätigkeit zum Verlust der gesamten Gewerbesteuerkürzung führte.

Bislang hat die Beratungspraxis daher in der Regel dazu geraten, Betriebsvorrichtungen auf sog. Betriebsvorrichtungsgesellschaften zu verlagern, um die Gewerbesteuerbefreiung nicht zu gefährden. Durch die neu eingefügte Unschädlichkeitsschwelle von 5 % i. R. d. § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c) GewStG könnte dies für viele Fälle in Zukunft obsolet sein.

§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG n. F.

§ 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG n. F. erhält einen Katalog (weiterer) unschädlicher Nebentätigkeiten:

Einnahmen, die aus der Lieferung von Strom erzielt werden, sofern diese Einnahmen nicht höher als 10 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Dies betrifft Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien und den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge oder Elektrofahrräder
Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes, die aus anderen […] Tätigkeiten erzielt werden, sofern diese Einnahmen im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind.

Darunter soll – wie der Gesetzesbegründung zu entnehmen ist – insbesondere auch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen fallen.

Praktische Auswirkungen

Die Neuregelung bietet eine erhebliche Erleichterung für die Praxis. Die Mitvermietung insbesondere von Betriebsvorrichtungen ist nunmehr für Gewerbesteuerzwecke unschädlich, wenn sie sich im zulässigen Rahmen von 5 % bewegt. Der Gesetzgeber hat somit dem strengen Ausschließlichkeitsgebot eine Absage erteilt und Unbedenklichkeitsschwellen geschaffen.

Zu beachten ist allerdings, dass die Einnahmen aus den Nebentätigkeiten selbst nicht der Kürzung unterliegen. Sie bleiben gewerbesteuerpflichtig. Eine Identifizierung sämtlicher über die eigentliche Verwaltung und Nutzung von Grundbesitz hinausgehender Tätigkeiten ist somit nach wie vor erforderlich. Ihre Vergütung ist gesondert zu ermitteln und im Hinblick auf das Einhalten der Prozentgrenze zu dokumentieren („Spartenrechnung“).

Darüber hinaus sind Betriebsvorrichtungen nach dem Gesetzeswortlaut („aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern“) nur im Falle der Mitvermietung unschädlich. Bei einem geplanten Verkauf der Immobilie ist bei der Strukturierung zu berücksichtigen, dass die Mitveräußerung der Betriebsvorrichtungen nicht begünstigt ist.

Wie die Finanzverwaltung den neuen § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG auslegen wird, bleibt zwar abzuwarten. Insgesamt stellt § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG allerdings einen Gewinn für die Praxis dar.

Autorin

Dr. Kristina Frankus
Tel: +49 221 28 20 2503

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.