Was zur „Wohnfläche“ zählt, können die Parteien frei vereinbaren
Kürzlich hatte der Bundesgerichtshof über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter beanstandete, dass er in der Vergangenheit zu viel Miete gezahlt habe, weil die Größe der Wohnfläche falsch vereinbart worden sei (Beschluss vom 22. Juni 2021 – Az. VIII ZR 26/20). Im Mietvertrag hatten die Parteien festgehalten, dass die Wohnung im „Erd- und Unterund Zwischengeschoss“ vermietet werde, deren Größe „ca. 180 m²“ betrage. Die gesamte reine Grundfläche der vermieteten Räume in den drei Geschossen betrug auch annähernd 180 m². Der Mieter berief sich jedoch darauf, dass nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung) die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnfläche anzusetzen seien und daher nur eine „echte“ Wohnfläche von nur 144,50 m² verbleibe.
Wichtig ist es, den Fall nicht mit der Konstellation zu verwechseln, dass die Grundfläche der Mieträume tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Vorliegend geht es allein um die Frage, ob die tatsächlich vorhandenen „ca. 180 m²“ Grundfläche rechtlich auch vollständig als „Wohnraum“ qualifiziert werden können, nur weil die Parteien dies so im Mietvertrag vermerkt haben.
Die Entscheidung des BGH
Dies bejahte der BGH und erteilte damit dem Begehren des Mieters eine Absage. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sei die Angabe der „Wohnfläche“ im Mietvertrag regelmäßig zwar nicht nur als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache mit entsprechenden Minderungsrechten führe (dies übrigens auch dann, wenn die Fläche mit dem Zusatz „circa“ versehen werde). Ein Sachmangel liege jedoch nur vor, wenn der Ist- vom vertraglich geschuldeten Sollzustand zum Nachteil des Mieters abweiche. Da der Begriff der „Wohnfläche“ gesetzlich nicht definiert ist, sei er auslegungsbedürftig. So wären zur Bestimmung des geschuldeten Sollzustands primär die Vereinbarungen der Parteien maßgeblich.
Abgewiesen wurde auch das bemühte Argument des Mieters, dass die Kellerräume nur zu 50 % anzusetzen seien, da diese wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nur gelegentlich als Gästezimmer genutzt würden und als Wohnraum überhaupt nicht genehmigungsfähig wären. Laut BGH ergebe sich aus öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkungen so lange keine zu einer Minderung der Miete berechtigende Einschränkung, solange die Behörde nicht gegen die Nutzung einschreite.
Fazit und Ausblick
Flächenabweichungen sind in der Realität alles andere als eine Seltenheit. Die Entscheidung des BGH hat daher in der Praxis große Relevanz. Im Rahmen der Frage nach einem Mangel und Gewährleistungsrechten des Mieters kommt es darauf an, wie die Parteien die Wohnfläche verstanden wissen wollten und welche Flächen nach ihren Vorstellungen einzurechnen waren.
Im Rahmen der Frage nach der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen wieder auf die nach objektiven Kriterien ermittelte, tatsächlich vorhandene Wohnfläche an. Etwaige abweichende Vereinbarungen der Parteien über die Wohnfläche beziehungsweise deren Berechnung sind in diesem Zusammenhang gemäß § 558 Abs. 6 BGB unwirksam.
Autor
David Pamer
Tel: +49 30 208 88 1167
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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2021. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.
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