Reform der Heizkostenverordnung

Am 1. Dezember 2021 ist die Reform der Heizkostenverordnung in Kraft getreten. Zuletzt war diese im Jahr 2009 umfassend überholt worden. Anlass für die jetzige Reform war die EUEnergieeffizienzrichtlinie aus dem Jahr 2018, die eigentlich schon längst in deutsches Recht hätte umgesetzt werden sollen, was sich aufgrund unterschiedlicher politischer Vorstellungen jedoch hinausgezögert hat.

Wesentliche Inhalte der Reform

Neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein. Vorhandene Messgeräte müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden.
Geräte müssen interoperabel, d. h. in der Lage sein, Daten mit dem System anderer Anbieter auszutauschen.
Neu installierte fernablesbare Geräte müssen an ein sog. Smart-Meter-Gateway angebunden werden, das eine sichere Datenübertragung gewährleisten soll. Für Bestandsgeräte gilt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2031.
Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen den Nutzern monatlich Abrechnungen oder Verbrauchsinformationen schriftlich mitteilen. Ein bloßes Zurverfügungstellen auf einer Website ohne vorherige Benachrichtigung des Nutzers ist nicht ausreichend.
Den Nutzern müssen künftig zusammen mit der Abrechnung zusätzliche Informationen mitgeteilt werden, bspw. Informationen über den Brennstoffmix, Erläuterungen zu den erhobenen Steuern sowie ein Vergleich des gemessenen Verbrauchs mit dem Durchschnittsverbrauch und dem Verbrauch der vorherigen Abrechnungsperiode.
Bei einem Verstoß gegen die Regelungen können Nutzer den auf sie anfallenden Kostenanteil um 3 % kürzen. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte.

Hintergrund der Reform

Treibend für die Reform war der Gedanke, dass Mieter aufgrund regelmäßiger Informationen zu einem sparsameren Energieverbrauch angehalten werden, um letztlich CO2-Emissionen zu verringern und so zum Klimaschutz beizutragen. Für Vermieter soll es wegen der interoperablen Geräte einfacher werden, den Ableseanbieter zu wechseln und ggfs. Kosten einzusparen. Dies soll zur Stärkung des Wettbewerbs im Bereich des sog. „Submeterings“ (also der automatisierten und verbrauchsabhängigen Erfassungsmethode des Energieverbrauchs für jede Wohnung) beitragen, wie auch das Bundeskartellamt zuvor empfohlen hatte.

Fazit und Ausblick

Die Immobilienbranche scheint auf die Reform nicht unvorbereitet zu sein: Laut Immobiliendienstleister ISTA erfolgen die Messungen bereits in knapp 60 % der von ihnen betreuten Wohnungen mittels fernablesbarer Geräte. Bei dem Zählerableser Techem sind es gar 80 %.

Dass die Kosten der Verbrauchsanalyse im Rahmen der Betriebskosten grds. auf den Mieter umlagefähig sind, sieht der Deutsche Mieterbund kritisch. Allerdings dürften sich eben auch Kosten durch die entfallenden Ablesungen von Messeinrichtungen vor Ort in Zukunft erübrigen.

Der Bundesrat hat seine Zustimmung zu dem Änderungsgesetz an die Bedingung geknüpft, dass die Verordnung drei Jahre nach Inkrafttreten erneut evaluiert werden müsse. Daher können weitere Nachbesserungen der Heizkostenverordnung nicht ausgeschlossen werden.

Autor

David Pamer
Tel: +49 30 208 88 1167

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.