BGH – Zusammenfassung verschiedenster Kosten unter der Position „sonstige Betriebskosten“ unzulässig

Sachverhalt

Der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 6. Juli 2021 – VIII ZR 371/19) hatte über die Zahlungsklage eines Vermieters im Zuge der Betriebskostenabrechnung zu entscheiden. Unter der Position „sonstige Betriebskosten“ hatte der Vermieter die Kosten der Trinkwasseruntersuchung, der Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten zusammengefasst. Der Mieter hielt dies für unzulässig.

Inhalt der Entscheidung

Der BGH bestätigte erneut seine bisherige Rechtsprechung, dass in der Betriebskostenabrechnung eine Aufschlüsselung nach Kostenarten zwingend erforderlich sei, wenn die einzelnen Kostenarten nicht eng zusammenhingen. Als zulässige Zusammenfassung wurden in der Vergangenheit beispielsweise angesehen: Kosten der Sachversicherung und der Haftpflichtversicherung unter der Position „Versicherungen“; Kosten für Abwasser und Frischwasser, wenn die Umlage einheitlich durch einen Zähler erfolgt. Als unzulässig wurde die Zusammenfassung der Kosten für Grundsteuer und Straßenreinigung unter einer Position angesehen.

Vor diesem Hintergrund stellt der BGH klar, dass es unzulässig sei, im Mietvertrag unter der Position „sonstige Betriebskosten“ verschiedenste, nicht miteinander zusammenhängende Kosten zu vereinbaren und diese dann im Rahmen der Betriebskostenabrechnung in einer Position abzurechnen. Es bedürfe vielmehr einer abschließenden Angabe der unter der Position „sonstige Betriebskosten“ abgerechneten Kostenarten sowie einer Aufschlüsselung, welche Beträge für die jeweilige Kostenart angefallen sind.

Fazit und Ausblick

Die Feststellungen des BGH erfolgen auf Grundlage des mieterfreundlichen Wohnraummietrechts. Die Grundsätze dürften jedoch entsprechend für das Gewerberaummietrecht gelten. Schon in der Vergangenheit hatte der BGH klargestellt, dass das Transparenzgebot es erfordere, die unter die Kostenposition „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung fallenden weiteren Kostenpositionen im Mietvertrag genau zu beschreiben, um eine wirksame Umlage auf die Mieter zu vereinbaren. So zieht es sich auch in der späteren Betriebskostenabrechnung durch.

Autor

David Pamer
Tel: +49 30 208 88 1167

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 1-2022. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnierenund erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.