Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) tritt am 1. Januar 2024 in Kraft

Eintragungsfähigkeit der GbR

GbRs können sich ab dem 1. Januar 2024 in das neu zu schaffende Gesellschaftsregister eintragen lassen, welches an das Handelsregister angelehnt ist. Den Gesellschaftern wird es dadurch erstmals möglich, im Rechtsverkehr durch einen einfachen Registerauszug die Existenz der Gesellschaft und die Vertretungsbefugnis der Gesellschafter nachzuweisen. Eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts führen einen entsprechenden Namenszusatz (auch „eGbR“ abgekürzt); vgl. § 707a Abs. 2 BGB n. F. Es besteht zwar grundsätzlich ein Eintragungswahlrecht. Für die immobilienverwaltende GbR besteht jedoch faktisch ein Eintragungszwang in das neue Register.

Auswirkungen des Gesellschaftsregisters auf den Immobiliensektor

Für GbRs, die in der Immobilienbranche tätig sind, wird künftig im Grundstücksverkehr die Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister zwingend sein. Denn nur die eingetragene eGbR als solche kann in das Grundbuch als Eigentümerin eingetragen werden (vgl. § 47 Abs. 2 GBO n. F.) und materiell-rechtlich Eigentum an Grundstücken erwerben. Dies gilt auch für Verfügungen über bestehende Grundstücksrechte, die künftig nur noch von einer eGbR vorgenommen werden können.

Im Grundbuch wird nur die eGbR als Eigentümerin ausgewiesen und im Hinblick auf die Gesellschafter auf das Gesellschaftsregister verwiesen. Ändert sich der Gesellschafterbestand der eGbR, wird dies zentral im Gesellschaftsregister und für alle Grundstücke der Gesellschaft verbindlich erfasst, die einzelnen Grundbücher werden dagegen nicht angepasst. Ändert sich daher bei einer nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen GbR, die bereits heute als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, der Gesellschafterbestand, so darf das Grundbuch insoweit nicht mehr berichtigt werden. Entscheidend ist künftig allein der Inhalt des Gesellschaftsregisters.

Durch die Registrierung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister und die anschließende Eintragung als eGbR im Grundbuch erfolgt kein Rechtsträgerwechsel. Die bisher im Grundbuch eingetragene GbR und die sodann nach Registrierung eingetragene eGbR sind rechtlich identisch. Die Berichtigung auf die eGbR stellt auch keinen grunderwerbsteuerbaren Vorgang dar.

Die Anmeldung der GbR zum Gesellschaftsregister bedarf der Mitwirkung sämtlicher Gesellschafter. Eine Abweichung hiervon, etwa durch gesellschaftsvertragliche Vereinbarung, ist nicht möglich.

Die eGbR unterliegt den Mitteilungspflichten zum Transparenzregister. Die hierbei offenzulegenden Informationen weichen von den Angaben im Gesellschaftsregister ab und gehen über diese hinaus (§ 19 GwG). So sind insbesondere auch sämtliche mittelbaren wirtschaftlich Berechtigten der eGbR zu identifizieren und auszuweisen, einschließlich der Angaben zur genauen Art des „wirtschaftlichen Interesses“.

Übergangsregelungen zur Grundbuchänderung

Die neuen Regelungen haben zur Konsequenz, dass Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen sollen, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister und daraufhin nach den neuen Vorgaben als eGbR im Grundbuch eingetragen ist (doppelte Verfahrensschleife).

Sofern daher eine GbR bisher als Berechtigte im Grundbuch eingetragen ist, kann sie ohne eine Eintragung in das neue Gesellschaftsregister ab dem 1. Januar 2024 keine Verfügungen mehr vornehmen. Davon erfasst sind nicht nur Veräußerungen durch die GbR, sondern auch alle weiteren Verfügungen über ein Recht, etwa die Belastung, Rangänderung, Inhaltsänderung oder Löschung eines Rechts. Derartige Verfügungen sind zunächst blockiert, womit beträchtliche Verzögerungen eintreten können. Dagegen sind Grundpfandrechte, die im Grundbuch der GbR eingetragen sind und bspw. von einer Bank an eine andere Bank abgetreten werden sollen, nicht betroffen, da hier das Eigentumsrecht der Gesellschaft nicht berührt wird.

Trotz rechtlicher Identität der GbR und der neu eingetragenen eGbR soll für die Änderungseintragung ein Antrag gestellt werden und die Änderung in die neu eingetragene eGbR muss von allen im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern bewilligt werden. Sofern das Grundeigentum tangiert ist, muss zudem die eGbR selbst zustimmen. Bei dinglichen Rechten, etwa Grundpfandrechten, Dienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauchrechten und Vorkaufsrechten, ist dagegen keine zusätzliche Zustimmung der eGbR nötig.

Ad hoc gegründete oder in der Erwerbsurkunde gegründete Gesellschaften können erst nach der Eintragung im Gesellschaftsregister im Grundbuch eingetragen werden, vgl. § 47 Abs. 2 GBO. Das materielle Recht ist davon nicht betroffen. Auch eine noch nicht registrierte Gesellschaft kann daher den Grundstückskaufvertrag abschließen und als Erwerber in Erscheinung treten. Die Gründung ist bereits im Rahmen der Urkunde über den Grundstückskaufvertrag möglich, da die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nicht von der Eintragung im Gesellschaftsregister abhängt. Es ist möglich, durch Eigenurkunde des Notars den Nachweis zu führen, dass die Käufer-GbR mit der nunmehr eingetragenen GbR identisch ist. Eine weitere Auflassungserklärung ist dann nicht erforderlich.

Transaktionen in der Übergangsphase

Die (noch) fehlende Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister hat zudem nicht zur Folge, dass bereits angestoßene, aber noch nicht abgeschlossene Immobilientransaktionen einer nicht eingetragenen GbR unwirksam werden.

Hinsichtlich bereits eingeleiteter Eintragungsvorgänge ist seitens der GbR nichts weiter zu veranlassen. Es besteht ein entsprechender Vertrauensschutz, da die Dauer des Eintragungsverfahrens nicht zulasten der Beteiligten gehen darf. Wenn vor dem Inkrafttreten des MoPeG (1. Januar 2024) die Einigung oder Bewilligung zur Grundstücksübertragung bereits erfolgte und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt bereits gestellt wurde, finden § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO in der vor dem 1. Januar 2024 geltenden Fassung daher weiterhin Anwendung. Die Grundbucheintragung ist in diesem Fall nicht von der Eintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister abhängig, sondern sie erfolgt in der bisherigen Weise mit ihren Gesellschaftern im Grundbuch, vgl. § 47 Abs. 2 GBO a. F. Es kommt zu keinem Vollzugshindernis oder Grundbuchberichtigungszwang.

Entsprechendes gilt für die Vormerkung. Wurde eine Vormerkung bereits vor dem Jahreswechsel eingetragen oder eine solche Eintragung der Vormerkung vor diesem Zeitpunkt bewilligt und beantragt, ist nach altem Recht zu verfahren und keine neue Beantragung durch die eGbR nötig. Es greift auch hier die Vermutung, dass sich die GbR aus den involvierten Gesellschaftern zusammensetzt.

Fazit und Handlungsempfehlung

Aufgrund des faktischen Zwangs für GbRs, die sich ab 1. Januar 2024 auf Käufer- oder Verkäuferseite an Immobilientransaktionen beteiligen möchten, sich in das Gesellschaftsregister als eGbR eintragen zu lassen, ist dringend anzuraten, sich alsbald um eine Registrierung zu bemühen. Da hierzu die Mitwirkung aller Gesellschafter erforderlich ist und die Unterschriften für die Anmeldung öffentlich beglaubigt werden müssen, ist erfahrungsgemäß mit zeitlichem Vorlauf zu rechnen. Ferner ist die Bearbeitungszeit für die Eintragung bei den neu zu schaffenden Gesellschaftsregistern nur schwer kalkulierbar. Ein Dilemma ist dabei, dass das Gesellschaftsregister erst zum 1. Januar 2024 errichtet wird und vorherige Anmeldungen zu diesem Register ins Leere gehen.

Um keine Zeit zu verlieren, kann die Gesellschaftsregisteranmeldung allerdings bereits zum Jahresende 2023 durch alle Beteiligten in öffentlich beglaubigter Form unterzeichnet werden, verbunden mit dem Auftrag an den Notar, diese baldmöglichst im Januar 2024 beim Gesellschaftsregister einzureichen. Die Unbekannte auf der Zeitachse bleibt dann nur noch der Vollzug beim Register.

Wurde bereits die Einigung oder Bewilligung erklärt und ein Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt und ist mit dieser Eintragung vor dem Jahreswechsel nicht mehr zu rechnen, ergeben sich die maßgeblichen Bestimmungen aus der noch bis zum 31. Dezember 2023 geltenden Rechtslage. Demnach ist die erwerbende GbR mit ihren Gesellschaftern im Grundbuch einzutragen, § 47 Abs. 2 GBO a. F. Das Grundbuchamt kann die Eintragung der erwerbenden Gesellschaft im Grundbuch nicht von der Eintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister abhängig machen, sondern muss die in der bisherigen Weise mit ihren Gesellschaftern im Grundbuch eintragen. Die nach bisherigem Recht im Grundbuch eingetragene GbR wird dann erst bei jeder weiteren Verfügung der doppelten Verfahrensschleife unterliegen (Eintragung im Gesellschaftsregister und Eintragung als eGbR im Grundbuch).

Autorin

Andrea Bruns
Tel: +49 341 60 03 2258

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Dies ist ein Beitrag aus unserem Immobilienrecht Newsletter 3-2023. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.