Digitale Transformation in der Immobilienwirtschaft

20.10.2021 – Die Immobilienbranche galt lange als Nachzügler in Bezug auf Digitalisierung und Innovation. Aufgrund von Intransparenz auf dem Immobilienmarkt und schwer zu erzielenden Skaleneffekten gestaltet sich die Digitalisierung der Branche schwieriger im Vergleich zu anderen Branchen, wie beispielsweise der Automobilindustrie, und dennoch ist in Richtung Digitalisierung viel in Bewegung.

Autor*innen:

Josephine Harth
Mario Bartz

Um die Digitalisierung in der Immobilienbranche voranzutreiben, haben sich im Laufe der Jahre „Prop-Tech-Unternehmen“ am Markt entwickelt, die technologiegetriebene Dienstleistungen anbieten. Gerade durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie lässt sich erkennen, wie wichtig nun Digitalisierungsinvestitionen sind. Veränderungen hinsichtlich der Häufigkeit von Home-Office, digitale Meetings und Besichtigungen stellen Unternehmen vor neue Herausforderungen und zeigen Digitalisierungsdefizite auf, die es schnell aufzuarbeiten gilt.

Begrifflichkeiten wie Big Data und Künstliche Intelligenz werden bereits alltäglich genutzt, doch scheint die Thematik rund um die Digitalisierung in der Immobilienbranche zu komplex, zu wenig greifbar und vor allem unverständlich. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass viele neuartige Innovationen sehr langsam in der Immobilienwirtschaft Anwendung finden. Studien belegen, dass das Angebot an digitalisierten Immobilien in Zukunft steigen wird, sodass Smart Buildings, Internet of Things, Virtual Reality und andere Technologien unentbehrlich sind. Vor diesem Hintergrund haben wir eine Liste von Begrifflichkeiten erstellt, um Ihnen Digitalisierung im immobilienwirtschaftlichen Kontext näherzubringen.

Cloud

Die großen Datenmengen und deren Management sind ein zentraler Aspekt in der Immobilienwirtschaft. Cloud Computing kann hier Effizienzen steigern und die Arbeit erleichtern. Cloud Computing beschreibt in erster Linie die Bereitstellung von Computingressourcen über das Internet, die Cloud, welche ortsunabhängig und zentral von allen Anwendern abgerufen werden können. Die Mehrheit in der Immobilienwirtschaft nutzt bereits vermehrt Cloud Computing. Durch die Speicherung von Daten und Anwendungen auf externen Servern wird es Unternehmen ermöglicht, einen schnellen und problemlosen Zugriff auf die Daten zu jeder Zeit und von jedem Ort aus zu gewährleisten. Gerade dieser Aspekt ist in der Immobilienbranche oft von Vorteil. Das gilt nicht nur für Gesellschaften, die große Immobilienportfolios verwalten, sondern reicht bis hin zu den immobiliennahen Dienstleistern, die mit einer Vielzahl von Kunden an verschiedenen Orten kommunizieren müssen. Die Möglichkeiten reichen hierbei von der mobilen Kunden- und Objektbetreuung bis zu Mieterportalen und Themen wie Winterdienstorganisation, Baufortschrittsüberwachung und vielem mehr.

Internet der Dinge

Das Internet der Dinge (Internet of Things, IoT) ist die Bezeichnung für die Vernetzung von Gegenständen mit dem Internet und auch untereinander. Die Anwendungsbereiche sind vielfältig und erstrecken sich über eine allgemeine Informationsversorgung über Gebäudeautomation bis hin zu Warn- und Notfallfunktionen. Mittels Sensoren und Datenübertragungstechnologien wie Bluetooth und WLAN kommunizieren die jeweiligen Anwendungen miteinander. In 2021 werden voraussichtlich laut Gartner, weltweit führendes Marktforschungsunternehmen für IT, in Summe 25 Milliarden vernetzte Geräte im Einsatz sein, wodurch ein immenses Datenaufkommen generiert wird. Besonders für das Property- und Facilitymanagement bietet das IoT eine Reihe von Anwendungsbereichen, um Gebäude, Arbeitsplätze und technische Anlagen besser zu verstehen. Im Facilitymanagement kann IoT gewinnbringend eingesetzt werden. Das Energieverbrauchsmanagement mittels Smart Meter, die Überwachung der Sicherheitstechnik und der Einsatz von IoT-Technologien an Anlagen, um Wartungs- und Instandhaltungsfrühwarnungen zu erkennen, führen zu einer höheren Kundenzufriedenheit.

Mit der COVID-19-Pandemie und der damit einhergehenden vermehrten Nutzung des Home-Office mussten viele Firmen zwangsweise ihre Digitalisierung beschleunigen. Bei der Nutzung des Büros sind nun Echtzeit-Informationen über die Belegung der Arbeitsplätze enorm wichtig, um gesundheitsrechtliche Abstandsregeln einzuhalten. Mit Sensoren kann hierbei der tatsächliche Verfügbarkeitsstatus des Büros erfasst und das Belegungsmuster von Arbeitsplätzen analysiert werden.

Künstliche Intelligenz

Bei Künstlicher Intelligenz (KI) handelt es sich um eine Vielzahl von innovativen Technologien, welche ihre Umwelt wahrnehmen, Probleme autonom lösen und den maschinellen Prozess optimieren können. Durch bestimmte Softwarelösungen werden mögliche Aufgaben übernommen, für deren Erledigung sonst menschliche Intelligenz benötigt wird. Manche verwenden unwissend bereits künstliche Intelligenz in ihrem Alltag, wenn sie Spracherkennungssysteme wie Amazons Alexa, Apples Siri oder Cortana von Microsoft oder auch automatische Einparkhilfen verwenden. Auch in der Immobilienbranche findet diese Technologie inzwischen ihren Nutzen, wenn auch sehr überschaubar. Dabei kann KI an fast jedem Prozess der Wertschöpfungskette ansetzen. Bei sogenannten Smart Buildings können beispielsweise integrierte intelligente Systeme die Instandhaltung von Gebäuden automatisieren. Vernetzte Zutrittskontrollen erhöhen die Gebäudesicherheit. Bestimmte Buchhaltungssysteme validieren Dokumente auf Basis von KI und unterbreiten automatisch generierte Vorschläge zur Buchung und Kontierung. Auch die Geschwindigkeit von Immobilientransaktionen könnte sich deutlich steigern, dadurch dass intelligente Software gezielt nach transaktionsrelevanten Daten in sog. Smart Contracts sucht oder Datenräume auf Vollständigkeit prüft und ggf. selbstständig fehlende Daten anfragt.

Data Mining

Im Immobiliengeschäft beginnt der Datenaustausch mit der Transaktion, über die Verwaltung bis hin zu Vermietung, und dies meist alles digital. Daten spielen hierbei die entscheidende Rolle. Um den Herausforderungen der Wettbewerbsfähigkeit standzuhalten, ist es wichtig, gezielt die richtigen Analysemethoden der Daten auszuwählen.

Data Mining ist ein analytischer Prozess, der sich statistischer Algorithmen bedient, um Muster, Beziehungen und Zusammenhänge in großen Datenbeständen zu identifizieren. Hierbei ist es wichtig, die Begriffe Big Data und Data Mining voneinander zu differenzieren. Während Big Data sich mit großen Datenmengen beschäftigt und geeignete technische Plattformen zur Verfügung stellt, steht bei Data Mining die Gewinnung von Erkenntnissen aus vorliegenden Daten im Vordergrund, die großes Potenzial für die Entscheidungsfindung bieten. Die Einsatzfelder von Data Mining sind vielfältig und finden bereits in vielen anderen Branchen Anwendung zur Analyse von Kundenverhalten und Produktdaten. Auch in der Immobilienbranche gewinnt dieser Ansatz immer mehr an Bedeutung. Im Folgenden führen wir einige Data-Mining-Konzepte für die Immobilienbranche auf, die einen Einsatz von selbstlernenden Algorithmen voraussetzen und somit von enormer Effizienz und Zeitersparnis profitieren:

Predictive Analytics: Hierbei handelt es sich um eine Machine-Learning-Technologie verbunden mit spezifischen statistischen Methoden, die es ermöglichen, versteckte Muster aufzudecken und Vorhersagemodelle zu erstellen, die die Wahrscheinlichkeit des Eintretens eines Ereignisses aufzeigen. Einige Beispiele sind:

  • Wartungszeiträume technischer Anlagen: Durch die Auswertung von bspw. Betriebs- und Zustandsdaten können für die Immobilie die jeweiligen Wartungszeiträume der technischen Anlagen prognostiziert werden. Mithilfe von Predictive Analytics ist es möglich, die Wartungsintervalle zu bestimmen, was wiederum zu Zeit- und Kostenersparnis führt sowie Schäden vorbeugen und die Lebensdauer technischer Anlagen verlängern kann.
  • Mietpreisbildung: Wichtige Einflussfaktoren der Mietpreisbildung sind unter anderem Lage, Gesamtgröße sowie Ausstattung und Beschaffenheit der Immobilie. Mittels mehrerer Data-Mining-Methoden kann man mithilfe von Decision Trees oder K-Means unterschiedliche Ausstattungskategorien bilden. Mit Predictive Analytics kann festgestellt werden, wie sich die Größe der Immobilie auf den Preis auswirkt. Auch zukünftige Entwicklungen der Mietpreise können mittels Predictive Analytics prognostiziert werden.

Datenscreening durch Textmining: Im Bereich Marktforschung und Research fallen die größten Datenmengen an. Kostenpflichtige Immobiliendatenbanken wie Thomas Daily liefern einen Pool von Daten. Diese können mithilfe von Textmining-Algorithmen klassifiziert und kategorisiert werden, wodurch nicht jeder Datenbestand und jedes Dokument einzeln gesichtet werden muss.

Block Chain

Nicht nur Informationen und Daten sind ein wichtiger Bestandteil von Immobilientransaktionen. Schlussendlich spielt auch die Zahlungsabwicklung für den reibungslosen Abschluss einer Transaktion eine unmittelbare Rolle.

Blockchain erlaubt, Transaktionen anonym und dauerhaft zu erfassen sowie deren Zahlungsabwicklung zu sichern. Eine Blockchain-Transaktion wird zuerst an ein Peer-to-Peer-Netzwerk gesandt, das die Transaktion mithilfe von Algorithmen validiert. Sobald die Transaktion geprüft wurde, wird der Datenblock für alle einsehbar, fortwährend und unveränderbar an die Blockchain geknüpft. Eine Transaktion kann hier Datensätze, Verträge, Kryptowährungen und weitere Informationen beinhalten. Blockchain kann bei internationalen Transaktionen ein Netzwerk bereitstellen, das den Parteien Interaktion und das Teilen von Informationen erlaubt. Somit könnte ein solches Netzwerk Intermediäre wie Banken überflüssig machen. Weiterhin würde Blockchain via digitale Identitäten, die auf Blockchain-Technologie basieren, die Backgroundchecks von Vertragspartnern erleichtern. Digitale Identitäten können auch für Objekte entwickelt werden, was zu einem akkurateren und effizienteren Due-Diligence-Prozess führen würde. Die Blockchain-Technologie findet auch ihren Einsatz in Smart Contracts, wobei virtuelle Verträge automatisch Aktionen ausführen, wie z. B. Auszahlungen, sobald bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Denkbar wäre beispielsweise eine Zahlung ohne Verzögerungen und Dritte, bei der Geld automatisch von Käufer an Verkäufer fließt, sobald die Grundbucheintragung erfolgt ist.

Blockchain-Technologie könnte auch die Existenz von Tokens erlauben. Die Tokenisierung von Immobilien würde es erlauben, einen entsprechenden Anteil einer Immobilie zu halten, und den Handel und die Verwaltung eines Objekts ohne Intermediäre ermöglichen. Der Tokeninhaber hat einen anteiligen Anspruch auf die Mieteinnahmen, trägt aber auch zu gewissen Anteilen alle mit der Immobilie verbundenen Verpflichtungen wie Grundsteuer, Instandhaltung und Versicherungen. Alle Zahlungen erfolgen hierbei automatisch. Hier lässt sich die erste Hürde erahnen, nämlich eine umfassende „Blockchainisierung“ der Volkswirtschaft, sodass Steuerzahlungen und Grundbucheintragungen in Kryptowährung bezahlbar sind. Tokenisierungen von Immobilien ohne Intermediäre sind demnach bisher noch nicht erfolgt. Sollte aber der gesetzliche und technische Rahmen für diese Technologie gesetzt sein, könnten sogar Privatpersonen ihre Immobilien tokenisieren und Teile ihres eigenen Wohnobjektes verkaufen. Diese Technologie hat also definitiv disruptives Potenzial.

Erweiterte Realität (Augmented Reality, AR) und virtuelle Realität (VR)

Die Vermarktung und der Verkauf von Objekten sind elementare Aspekte der Immobilienwirtschaft. Erweiterte und virtuelle Realität bieten die Möglichkeit, das Objekt und die Vermarktung signifikant aufzuwerten. Käufer können sich mithilfe dieser Technologien ein besseres Bild von Objekten machen und Verkäufer können Objekte gezielter und individueller präsentieren. Unter virtueller Realität (VR) versteht man, wenn Computer in Echtzeit eine virtuelle Umgebung generieren, die einem Anwender realistische Interaktion erlaubt. Bei der erweiterten Realität (engl. Augmented Reality, AR) werden der physischen Umgebung virtuell zusätzliche Informationen hinzugefügt. Der Unterschied zur virtuellen Realität ist, dass keine neue (virtuelle) Realität erschaffen, sondern die existierende mithilfe von virtuellen Funktionen verbessert wird. Eine mögliche Anwendung in der Immobilienwirtschaft wäre, physische Besichtigungen mithilfe von erweiterter Realität informativer zu gestalten.

Denkbar wären beispielsweise zusätzliche Informationen, die auf dem Smartphone des Besichtigenden erscheint, sobald er einen bestimmten Raum betritt. Eine weitere Anwendung bietet sich beim Bau von Objekten, Informationen virtuell zur Verfügung zu stellen, um Sicherheit und Effizienz zu gewährleisten. VR, aber auch AR kann das imaginäre Möblieren von Objekten ermöglichen, was die Immobilie in ihrer Vermarktung aufwertet. Mithilfe dieser Technologien können unfertige Gebäude oder gar Planungen virtuell vollendet werden. Virtuelle, realistische 3D-Modelle könnten einem potenziellen Käufer erlauben, sich ein Objekt anzusehen, und ihm so einen Überblick über die Immobilie verschaffen, der weitaus informativer wäre als klassische Bilder.

Roboter und Drohnen

Roboter können vor allem bei der Produktion sowie beim Umgang mit Parteien und der Distribution von Informationen (Softwareroboter) eine überaus große Hilfe sein und uns in vielen Bereichen Arbeit abnehmen oder uns bei dieser unterstützen. Das Unternehmen Realbot Engineering entwickelte beispielsweise einen Besichtigungsroboter für Remote-Immobilienbesichtigungen. Im Facility Management können Roboter Aufgaben wie Reinigung und Gartenarbeit ausführen. Chatbots können dazu genutzt werden, Käufern, Verkäufern, Mietern etc. schnelle und zuverlässige systemgenerierte Antworten zu liefern. Robotik kann auch die administrative Arbeit von Immobilienunternehmen erleichtern. Robotic Process Automation (RPA) kann die Überwachung von Zahlen, das Extrahieren und Strukturieren von Daten übernehmen. RPA würde so das Backoffice entlasten, da es die Buchhaltung übernehmen und Berichte automatisch generieren könnte. Es sind bereits 3D-Drucker im Einsatz, die dreidimensionale Objekte auf Basis von Modellen, durch die Aufschichtung von speziellen Werkstoffen entstehen lassen. 3D-Drucker, die in der Lage sind, Zement und Beton zu drucken, können bei der Gebäudekonstruktion helfen.

Drohnen unterstützen im Bereich Vermarktung, aber auch beim Bau und bei der Instandhaltung der Immobilie aufgrund ihrer Mobilität und Präzision. Drohnen sind ferngesteuerte oder autonome Fahr- und Flugsysteme, die in der Regel mit Sensoren, Messgeräten und Kameras ausgestattet sind. Kunden könnten durch Echtzeitansicht das Objekt in jedem vorstellbaren Winkel besichtigen, was die Attraktivität eines Exposés positiv beeinflusst. Neu gewonnene Informationen über Bausubstanz und -zustand können im Rahmen der Technical Due Diligence einbezogen werden. Drohnen werden bereits bei Dachdeckern zu Reparaturarbeiten eingesetzt. Somit kann auf mögliche Mängel und Sicherheitsrisiken frühzeitig hingewiesen und reagiert werden. In dem Zusammenhang von Bauarbeiten können insbesondere schwer zugängliche Bauwerke/Bereiche von Bauwerken inspiziert werden (bspw. Brücken und Windräder). Bildmaterial von diesen schwer einsehbaren Bereichen wäre auch für das Anfertigen von 3D-Modellen interessant. Für Bauarbeiten wären des Weiteren präzise Messungen hilfreich, die sich mit Drohnen durchführen lassen.

Ausblick

Die aufgeführten Technologien zeigen, dass bereits ein Einsatz selbstlernender Algorithmen in vielen Bereichen zu erkennen ist. Dennoch gibt es Potenziale, die einer praktischen Weiterentwicklung bedürfen. Auch in der Immobilienbranche werden vermehrt Skaleneffekte eintreten, sodass Digitalisierung ein Megatrend bleiben wird, den es zu verfolgen und aktiv umzusetzen gilt. Insbesondere bei der Künstlichen Intelligenz (KI), Augmented Reality (AR) und Robotic Process Automation (RPA) fehlen vielen Unternehmen noch das Fachwissen und Expertise.

Hybride Multi-Cloud-Architekturen werden in 2021 verstärkt eingesetzt, um die unterschiedlichen Cloud-Lösungen zu einer großen Datenwolke zu komprimieren und deutliche Effizienzgewinne hervorzurufen. Besonders in Immobilienverwaltungen besteht ein Optimierungsbedarf bei der IT-Infrastruktur. 5G, der neue Mobilfunkstandard, ermöglicht schnellere Übertragungsgeschwindigkeiten und geringere Verzögerung in der Datenübertragung. Dies birgt viele Herausforderungen, beinhaltet aber auch Potenziale für die Bau- und Immobilienbranche. Wobei die Herausforderung im Signal liegt, da Beton und Stahl weniger durchlässig sind, und das Potenzial in der Vernetzung und Übertragungsrate von Smart Buildings. Die Immobilienwirtschaft befindet sich in einem digitalen Umbruch, der alle Bereiche betrifft, sodass sich auch bislang erfolgreiche Geschäftsmodelle mit den Anforderungen und Chancen der Digitalisierung beschäftigen müssen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

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