BFH erklärt Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden und Gebäude für rechtswidrig

Wird bebauter Grundbesitz zu Vermietungszwecken erworben, kommt der wertmäßigen Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude zentrale Bedeutung zu, da nur für das Gebäude Abschreibungen steuermindernd geltend gemacht werden können.

Auch für die Bildung von § 6b-Rücklagen kann die Kaufpreisaufteilung relevant werden. Die jüngste BFH-Rechtsprechung macht Hoffnung auf eine künftig realitäts- und verkehrswertnähere Kaufpreisaufteilung, als es bisher oft der Fall war, zumal die Aufteilung oftmals jahrzehntelange Bedeutung für den Steuerpflichtigen entfaltet.    

Ausgangslage

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA bei Gebäuden sind die Anschaffungskosten eines Immobilienerwerbs auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Naturgemäß liegt es im Interesse des Käufers, den überwiegenden Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuzuordnen, um höheres AfA-Potenzial zu generieren. Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage zieht die Finanzverwaltung seit 2014 die sog. Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück heran.

Die Entscheidung des BFH

Mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) hat der BFH gleich zu mehreren Aspekten der Kaufpreisaufteilung Stellung bezogen und seine bisherige Rechtsprechung fortgeführt. Danach habe sich die Aufteilung an den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu orientieren.

Der BFH bestätigt zunächst die Maßgeblichkeit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung für die Besteuerung. Bestünden hierbei begründete Zweifel an der Abbildung der realen Wertverhältnisse oder ist die vorgenommene Aufteilung wirtschaftlich nicht haltbar, sei eine Einzelfallbetrachtung angezeigt.      

Nach Ansicht des BFH wird die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Boden und Gebäuden durch die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nicht gewährleistet. Im Rahmen einer typisierenden Betrachtung werden die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalls nur ungenügend gewürdigt, so dass die Bewertung anhand der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung mangels Berücksichtigung von Orts- und Regionalisierungsfaktoren zu nicht marktgerechten Werten führt. Eine zweifelhafte vertragliche Kaufpreisaufteilung vermag die Arbeitshilfe daher nicht zu ersetzen. Vielmehr hat das Finanzgericht im Zweifel ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen einzuholen.

Fazit

Die Entscheidung des BFH ist erfreulich und zeigt Leitlinien einer realitätsnahen Kaufpreisaufteilung auf. Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf die Entscheidung reagieren wird. Mit Blick auf den Grundsatz der Abschnittsbesteuerung sind nicht nur aktuelle, sondern auch in der Vergangenheit liegende Grunderwerbe zu überprüfen, bei denen die Arbeitshilfe zum Einsatz kam. Ggf. kann sich hieraus sogar die Nachholung unterlassener AfA ergeben.

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