Geplante Änderung der Grunderwerbsteuer bei Anteilsveräußerungen

Ausgangslage

Übertragungen von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienvermögen können grunderwerbsteuerpflichtig sein. Die entsprechenden Tatbestände des Grunderwerbsteuergesetzes sehen bei solchen Anteilsübertragungen (share deals) derzeit vor, dass die unmittelbare und/oder mittelbare Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft auf einen Erwerber (oder auf einen Organkreis) Grunderwerbsteuer auslöst. Bei Personengesellschaften gilt noch die Besonderheit, dass es auch grunderwerbsteuerbar ist, wenn mindestens 95 % der Anteile innerhalb von fünf Jahren auf einen oder mehrere neue Gesellschafter übertragen werden.

In der Regel behelfen sich die Anteilserwerber – in den Fällen, in denen sich der Aufwand wegen höherer Werte lohnt – mit sogenannten RETT-Blocker-Strukturen (RETT = Real Estate Transfer Tax, auf Deutsch: Grunderwerbsteuer). Bei diesen Strukturen behält entweder bei Personengesellschaften ein Altgesellschafter mehr als 5 % der Anteile zurück, oder es werden die Anteile (an Kapitalgesellschaften) zu unter 95 % auf einen Mehrheitsgesellschafter und zu über 5 % auf einen Minderheitsgesellschafter verteilt, um beim Erwerb der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft Grunderwerbsteuer zu vermeiden.

Ferner können bei Personengesellschaften durch strukturiertes Ausnutzen von fünfjährigen Vor- und Nachbehaltefristen steuerbare Vorgänge vermieden oder Befreiungstatbestände bei der Übertragung von Grundstücken zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern genutzt werden.

Seit Längerem sieht die Politik zur Verhinderung dieser RETT-Blocker-Strukturen bei share deals Reformbedarf, sodass eine Änderung noch in diesem Jahr vom Gesetzgeber erlassen werden soll bzw. geplant ist.

Was ist zu erwarten?

Ein konkreter Gesetzesentwurf soll Mitte dieses Jahres durch eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern veröffentlicht, vom Gesetzgeber und seinen Gremien diskutiert und vermutlich noch im dritten Quartal 2018 beschlossen werden. Der Gesetzgeber beabsichtigt u. a. konkret, die in § 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG geregelte 95 %-Grenze, ab der Grunderwerbsteuer entsteht, auf 75 % bzw. auf bis zu 50 % zu reduzieren. Ferner gibt es konkrete Pläne, die jeweils fünfjährigen Vor- und Nachbehaltefristen nach den §§ 1 Abs. 2a, 5, 6 und 7 GrEStG auf bis zu zehn Jahre zu verlängern.

a) Absenkung der Grunderwerbsteuer auslösenden Beteiligungsgrenzen

Anteilsübertragungen sollen demnach schon bei Erreichen der Beteiligungsgrenze von 50 % bzw. 75 % besteuert werden anstatt wie bisher bei 95 %. Hier erwarten wir, dass diese neuen Grenzen ab dem Zeitpunkt der formellen Beschlussfassung des Bundestages gelten könnten und nur (unbedingte) Anteilsübertragungen mit Wirkung vor diesem Zeitpunkt noch nach alter Gesetzeslage zu beurteilen sind.

Eine echte Rückwirkung der neuen Grenzen auf einen Zeitpunkt vor der formellen Beschlussfassung des Bundestages dürfte unzulässig sein und sollte grundsätzlich auszuschließen sein. Nicht auszuschließen ist, dass der Gesetzgeber für das Inkrafttreten der neuen Grenzen auf den Tag der Veröffentlichung des Gesetzesentwurfs abstellen wird. Wir rechnen daher jedenfalls nicht damit, dass bereits jetzt erfolgte Anteilsübertragungen von mehr als 50 % bzw. 75 %, aber weniger als 95 % durch die Gesetzesänderung nachträglich steuerbar werden.

Sollten im Anteilsübertragungsvertrag aber aufschiebende Bedingungen vereinbart sein und der Besteuerungszeitpunkt dadurch sozusagen unbeabsichtigt auf einen Zeitpunkt nach der Beschlussfassung des Bundestages bzw. die Veröffentlichung des Gesetzesentwurfs „wandern“, kann eine Besteuerung nicht ausgeschlossen werden. Für diese Fälle sowie für den Fall, dass entgegen unserer Erwartung eine rückwirkende Regelung erfolgt, sollten bei aktuellen Übertragungen Rückabwicklungsmöglichkeiten für den Fall der ungewollten Steuerbarkeit vereinbart werden. Um für die Rückabwicklung dann auch eine Steuererstattung zu bewirken, müsste allerdings der ursprüngliche (und nach alter Gesetzeslage nicht steuerbare) Erwerb ordnungsgemäß, also innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Anteilsübertragungsvertrages, bei der zuständigen Grunderwerbsteuerstelle angezeigt werden.

b) Ausweitung von Vor- und Nachbehaltefristen

Die Verlängerung der Vor- und Nachbehaltefristen bedeutet, dass beispielsweise der Erwerb des Grundstücks durch den Gesellschafter von der eigenen Personengesellschaft nur von Grunderwerbsteuer befreit ist, soweit der Gesellschafter mindestens während der letzten zehn Jahre (anstatt bisher fünf) vor dem Erwerb durchgängig an der Gesellschaft beteiligt war. Hier muss mit einer Rückwirkung gerechnet werden. Das bedeutet, dass die durch die Gesetzesänderung neu eingeführte Frist alle bisherigen Fristen entsprechend verlängert. Ist also beispielsweise eine grunderwerbsteuerfreie Grundstücksübertragung in 2019 geplant, weil in diesem Jahr eine fünfjährige Vorbehaltensfrist erreicht wird, müsste nach den derzeitigen Plänen mit der Übertragung bis 2024 gewartet werden, weil erst dann die nach der Neuregelung geltende neue zehnjährige Vorbehaltensfrist abgelaufen ist.

Ferner wird zum Teil eine generelle Besteuerung für jeden Anteilserwerb durch Einführung der Umsatzsteuer in diesen Fällen diskutiert. Allerdings ist dieses Modell starker Kritik ausgesetzt (schwierige und vor allem aufwendige Umsetzbarkeit), sodass die Einführung einer generellen Umsatzsteuer für solche Vorgänge eher unwahrscheinlich ist.

Bei Fragen zu den geplanten Gesetzesänderungen oder den angesprochenen Handlungsempfehlungen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.