Teil 2

Autor*innen: Josephine Harth und Mario Bartz

Hotellerie

Bedingt durch Reisebeschränkungen und abgesagte Events hat diese Assetklasse im Zuge der Corona-Pandemie ein sehr umsatzschwaches Jahr verzeichnen müssen. Laut BNP Paribas Real Estate gilt das Transaktionsvolumen im Jahr 2020 mit 2,2 Mrd. € als das niedrigste der vergangenen sieben Jahre.

Die Corona-Pandemie hat in der Hotellerie, speziell bei Verträgen zwischen Besitzern und Betreibern, für ein Umdenken gesorgt. Besitzer legen beispielsweise größeren Wert auf die Bonität der Objektbetreiber, was unter anderem zu einer Ausweitung der Reportingverpflichtungen und zu detaillierteren Due-Diligence-Prozessen vor Vertragsabschluss führt. Es werden auch Vertragsklauseln vereinbart, die während eines Downside-Szenarios beiden Parteien entgegenkommen. So werden zum Beispiel mietfreie Zeiten vereinbart, die sich der Betreiber selbst einteilen kann. Weitere Vereinbarungen sind Mietreduzierungen im Fall starker Umsatzeinbrüche, die durch spätere Gewinnbeteiligungen der Besitzer kompensiert werden könnten, verpflichtende Liquiditätsrücklagen und Aussetzungen der Betriebspflicht.

Weiterhin ist die Hotelbranche und dadurch auch der entsprechende Investmentmarkt durch Insolvenzen gefährdet. Novum Hospitality beispielsweise beantragte beim Wirtschaftsstabilisierungsfonds rund 45 Mio. €. Experten vermuten, dass der Untergang solch einer Kette (europaweit 150 Häuser und 20.700 Zimmer) für den Markt deutliche negative Folgen hätte. Würde Novum Insolvenz anmelden, würden die Besitzer der Objekte neue Mieter zu günstigeren Raten suchen müssen. Sollten die Besitzer ihren Kreditverpflichtungen dann also nicht mehr nachkommen können, wären Zwangsversteigerungen die harte Folge. Dies würde wiederum zu sinkenden Mieten und Preisen sowie Wertberichtigungen führen.

Andererseits lockt die schwierige Lage Investoren an, die in Insolvenzen Chancen auf Übernahmen und Fusionen sehen. B&B und Premier Inn kündigten beispielsweise bereits Expansionspläne an. Generell genießen Hotelimmobilien, besonders in Core-Lagen, bei Investoren aber weiterhin eine starke Beliebtheit, weswegen langfristig eine Erholung und eine positive Entwicklung wahrscheinlich sind.

Wohnimmobilien

2020 betrug das Transaktionsvolumen für Wohnungsbestände ab 30 Wohneinheiten laut BNP Paribas Real Estate 20,8 Mrd. € (36 % über dem langjährigen Durchschnitt). Eine der größten Transaktionen in 2020 bildete die Übernahme von Adler Real Estate durch ADO Properties für 6 Mrd. €. Der Wohnimmobilienmarkt konnte somit trotz der Corona-Pandemie und der Diskussionen über staatliche Regulierungen (Mietpreisdeckel in Berlin) das Vorjahr übertreffen. Grund hierfür könnte der weiterhin große Nachfrageüberhang in Core-Lagen sein, sodass Eingriffe wie Mietmoratorien meist nur Gewerbe- und nicht Wohnimmobilien betreffen.

Der zunehmende Homeoffice-Trend könnte signifikante Auswirkungen auf den Wohnmarkt haben. Sollte „Working from Home“ in der Arbeitswelt langfristig eine relevantere Rolle spielen, würden Arbeitnehmer gegebenenfalls Wohnraum abseits der Innenstädte stärker nachfragen. Die Präferenz, nahe der Arbeitsstelle zu wohnen, würde eventuell abnehmen. Auch der Wunsch nach einem separaten Arbeitszimmer würde die Nachfrage nach mehr Wohnraum erhöhen. Letztendlich wäre die Option, eine gute Lage gegen mehr Wohnraum und günstigere Konditionen zu tauschen, attraktiver.

In Frankfurt am Main steigen die Kaufpreise für Wohnimmobilien stetig. Da es das Zentrum des Rhein-Main-Gebietes und einer der wichtigsten europäischen Finanzstandorte ist, übersteigt der Bevölkerungszuwachs dort den Wohnungsbau. Zusätzlicher Neubau oder Umfunktionierung von bestehenden Immobilien ist schwer umzusetzen, da die Baubranche hier bereits an ihre Kapazitäten stößt. Dieser Trend der Wohnraumknappheit dürfte sich durch den Brexit und die daraus resultierenden Standortverlagerungen der Unternehmen von London nach Frankfurt weiter verschärfen.

Generell verzeichnen deutsche Wohnimmobilien 2020 bei langsamer steigenden Mieten einen deutlichen Preisanstieg, was im Umkehrschluss gedämpfte Renditen bedeutet. Aufgrund dessen lassen sich die besten Renditen auch nicht mehr in Core-, sondern in B-Lagen und Speckgürteln erzielen. Setzt sich dieser Trend fort, könnten B-Standorte und Speckgürtel sogar stärker in den Fokus von Immobilieninvestoren rücken.