Einschränkung der Steuerbefreiung für Wohnungsunternehmen

09.04.2018 – Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 24.10.2017 (Az. II R 44/15) erhebliche Einschränkungen für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für sogenannte Wohnungsunternehmen vorgenommen. Mit diesem Urteil trifft die Rechtsprechung insbesondere zur Übertragung anstehende Unternehmen, die im Besitz zahlreicher vermieteter Wohnungen sind.

Nach gängiger Auffassung der Finanzverwaltung liegt bereits aufgrund einer großen Anzahl von vermieteten Wohnungen  ein Wohnungsunternehmen vor. Der BFH vertritt mit seinem Urteil stattdessen die Ansicht, dass Wohnungsunternehmen nur dann vorliegen können, wenn das Unternehmen über die reine Vermietung hinaus Zusatzleistungen an die Mieter erbringt und somit eine „gewerbliche Wohnungsvermietung“ betreibt. Der BFH verneint das Vorhandensein so einer gewerblichen Wohnungsvermietung eindeutig, wenn Gesellschaften nur gewerblich geprägt sind, aber keine originär gewerblichen Tätigkeiten ausüben.

Zum rechtlichen Hintergrund

Befinden sich im Betriebsvermögen eines übertragenen Unternehmens an Dritte vermietete Immobilien, stellen diese Immobilien bei der Veranlagung zur Erbschaftsteuer bzw. Schenkungsteuer grundsätzlich kein begünstigungsfähiges Betriebsvermögen dar. Sie gelten als nicht begünstigtes Verwaltungsvermögen, das zu versteuern ist (§ 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG). Von diesem Grundsatz gibt es einige Ausnahmen, von denen eine das sogenannte Wohnungsunternehmen ist. Nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. d) ErbStG werden vermietete Wohnungen doch als begünstigungsfähig angesehen, wenn der Hauptzweck des Unternehmens die Vermietung von eigenen Wohnungen ist und dessen Erfüllung einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb im Sinn des § 14 AO erfordert. Bisher war nicht höchstrichterlich geklärt, was das Kriterium eines Geschäftsbetriebs erfüllt. Die Finanzverwaltung hat dieses bislang als Anweisung in die Erbschaftsteuerrichtlinien aufgenommen.

Gemäß Finanzverwaltung kann aus Vereinfachungsgründen immer von einem begünstigten Wohnungsunternehmen ausgegangen werden, wenn der Hauptzweck des Unternehmens die Vermietung von eigenen Wohnungen ist und das Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält (R E 13b.13 Abs. 2 S. 2 EStR 2011). Dieser Beurteilung ist der BFH mit dem oben genannten Urteil entgegengetreten.

Es ist derzeit nicht absehbar, wie die Finanzverwaltung auf das BFH-Urteil reagieren wird. Möglich ist eine Änderung des relevanten Gesetzeswortlauts, ein Nichtanwendungserlass oder aber die Akzeptanz des Urteils.

Bei bereits veranlagten Übertragungen können sich Steuerpflichtige zwar auf den Vertrauensschutz des § 176 AO berufen. Das gilt aber nicht für derzeit laufende Einspruchs- und Gerichtsverfahren.

Für die Praxis ist im Einzelfall abzuwägen, ob die Kriterien für ein Wohnungsunternehmen und damit die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung für Betriebsvermögen nach Verständnis des BFH erfüllt sind. Geplante Übertragungen sollten deshalb gegebenenfalls noch aufgeschoben werden, bis hier Rechtssicherheit vorliegt.

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