Das Wärme-Contracting in der Wohnungswirtschaft

09.06.2017 – Die Energiewende muss sich sowohl im Stromsektor und im Kraftstoffsektor als auch im Wärmesektor durchsetzen. Hierbei wurden bis 2016 lediglich 13,4 % der Wärme aus Erneuerbaren Energien gewonnen und auch die Effizienzziele der Bundesregierung bis zum Jahr 2020 scheinen derzeit in weiter Ferne. Gleichwohl zeigen sich in jüngerer Vergangenheit mehrere Wohnungsbaugesellschaften offen, die bisher in Eigenversorgung betriebenen Heizanlagen in eine gewerbliche Wärmelieferung zu überführen. Die Gründe können hierbei höchst unterschiedlicher Natur sein. Neben der Reduzierung der Kosten des Mieters für die Wärme- und Warmwasserbereitstellung kann beispielsweise auch die Auslagerung von Investitionskosten eine Rolle bei der Entscheidung spielen.

In Wohnraummietverhältnissen ist der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zur Bereitstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung verpflichtet. Dabei kann der Vermieter durch vertragliche Vereinbarung die Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Nicht davon umfasst sind jedoch die Investitions- und Instandhaltungskosten der Heiz- und Warmwasseranlage und die Kosten, die durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen. Das Resultat sind oftmals veraltete Anlagen, die erhöhte Betriebskosten auslösen können. Ein Interessenkonflikt zwischen Vermieter und Mieter ist somit gegeben. Um dem entgegenzuwirken, könnte die gewerbliche Wärmelieferung (auch Wärme-Contracting genannt) eine zufriedenstellende Alternative für beide Parteien sein, die seit der Einführung des § 556c BGB auch einen gesetzlichen Rahmen erfahren hat.

Was ist ein Wärme-Contracting?

Das Wärme-Contracting bedarf zunächst der Hinzuziehung einer weiteren Partei in Gestalt eines Wärmelieferanten, der aus technischer Sicht durch entsprechende Verträge im Auftrag des Vermieters und im Rahmen des Auftrags für den Betrieb der Heiz- und/oder Warmwasseranlage verantwortlich ist. Damit eine Umlagefähigkeit der Wärme- und Warmwasserkosten zugunsten des Vermieters gewährleistet ist, stellt hierbei § 556c BGB verhältnismäßig strenge Anforderungen auch gerade an den Mieterschutz. Dabei unterscheidet das Gesetz in § 556c Abs. 1 BGB zwischen zwei Modellen: dem Anlagen-Contracting und dem Betriebsführungs-Contracting.

Beim Anlagen-Contracting ist der Wärmelieferant für den Austausch der Heizanlage gegen eine moderne Anlage mit einer höheren Effizienz zuständig und betreibt diese auf eigene Kosten. Der Wärmebezug erfolgt demzufolge aus der neu errichteten Anlage. Im Gegensatz dazu ist beim Betriebsführungs-Contracting keine Neuerrichtung einer Heizanlage erforderlich, sondern der gewerbliche Wärmelieferant übernimmt die Betriebsführung durch Wartung und Steuerung der Anlage, wobei er die Effizienz der vorhandenen Anlage zu verbessern hat. In welchem Umfang eine Effizienzsteigerung erzielt werden muss, ist gesetzlich jedoch nicht vorgegeben. Für die Durchführung eines Betriebsführungs-Contractings ist es erforderlich, dass der Jahresnutzungsgrad mindesten 80 % betragen hat, da in diesem Fall der Gesetzgeber davon ausgeht, dass die Heizanlagen noch ausreichend effizient betrieben werden. Beim Betriebsführungs-Contracting ist es jedoch ebenfalls erforderlich, dass die Heizanlagen eigenständig durch den gewerblichen Wärmelieferanten betrieben werden. Hierzu bietet sich der Abschluss eines Pachtvertrages über die Heizungsanlage an, wobei entscheidend ist, dass das Risiko des wirtschaftlichen Betriebes auf den gewerblichen Wärmelieferanten vollständig übergeht. Jedoch kann auch der Erwerb der Heizanlage durch den Contractor sinnvoll sein.

Umsetzbarkeit des Wärme-Contractings

Zunächst ist festzuhalten, dass sich als Vertragspartner nur der Vermieter und der Mieter und separat davon der Vermieter und der Wärmelieferant gegenüberstehen. Eine direkte vertragliche Ausgestaltung zwischen dem Mieter und dem Wärmelieferanten ist grundsätzlich nicht im Rahmen des § 556c BGB vorgesehen. Im Verhältnis zwischen dem Vermieter und Mieter bedarf es zunächst eines bestehenden Mietvertrages, der den Mieter zur Tragung der Wärmekosten in Form von Betriebskosten bereits vor der Umstellung verpflichtet hat. Verträge, die eine „Inklusivmiete“ vorsehen, sind somit nicht erfasst.

Hat sich der Vermieter für die Form der gewerblichen Wärmelieferung entschieden, so bedarf es spätestens drei Monate vor der geplanten Aufnahme einer Umstellungsankündigung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter. Hierbei empfiehlt es sich in der Regel, eine Umstellung auf die gewerbliche Wärmelieferung zum Jahreswechsel vorzunehmen, um die Kosten einer Zwischenablesung und -abrechnung gegenüber dem Mieter zu vermeiden. Einer Zustimmung des Mieters im Anschluss bedarf es dabei nicht. Entscheidend bei der Umstellung ist jedoch, dass der Grundsatz der Kostenneutralität gewahrt wird und eine Effizienzsteigerung, gleich welcher Höhe, zu verzeichnen ist. Kostenneutralität ist gegeben, wenn die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. Die maßgebliche Berechnung ist anhand der Vorgaben der Wärmelieferverordnung (kurz: WärmeLV) durchzuführen und dem Mieter im Rahmen der Umstellungsankündigung darzustellen.

Im Verhältnis zwischen Vermieter und Wärmelieferant bedarf es insbesondere eines Wärmeliefervertrags, der den Anforderungen der WärmeLV und zumindest teilweise der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (kurz: AVBFernwärmeV) entsprechen muss. Die WärmeLV schreibt insbesondere vor, dass der Wärmeliefervertrag der Textform entsprechen und Angaben zur voraussichtlichen energetischen Effizienzverbesserung bzw. die energetisch verbesserte Betriebsführung enthalten muss. Darüber hinaus muss ein Kostenvergleich durchgeführt werden und eine Mitteilung hinsichtlich der zugrundeliegenden Annahmen und Berechnungen erfolgen.

Eine Mindestdauer des Vertrages ist nicht vorgesehen, jedoch schreibt die AVBFernwärmeV eine maximale Laufzeit von zehn Jahren mit beidseitigem Kündigungsrecht mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf der Vertragsdauer vor. Macht keine der Parteien Gebrauch von dem eingeräumten Kündigungsrecht, so erfolgt eine stillschweigende Verlängerung des Vertrages um fünf Jahre. Anders hingegen soll dies nach der Rechtsprechung beim Betriebsführungs-Contracting sein. Hier wird eine wesentlich geringere maximale Vertragslaufzeit als wirksam erachtet. Eine genaue Dauer wird von der Rechtsprechung jedoch nicht festgelegt. Ferner müssen auch die Preisanpassungsklauseln den Anforderungen der AVBFernwärmeV entsprechen, die in der jüngsten Rechtsprechung eine wesentliche Konkretisierung erfahren haben und besonders konfliktanfällig sind.

Es sind je nach Ausgestaltung des Contractings diverse unterschiedliche Verträge zu schließen. Hierbei kommen insbesondere Nutzungsverträge hinsichtlich der (mit-) genutzten Flächen, technische Betriebsführungsverträge, Nutzungsverträge über die bestehenden Heizanlagen sowie der Abschluss von Verträgen zur Installation und Durchführung der Wärmemessung in Betracht.

Bewertung und Ausblick

Obgleich es in der rechtlichen Ausgestaltung auf den ersten Blick kompliziert wirken mag, so kann es im Ergebnis für alle Beteiligten eine Win-win-Lösung darstellen. Der Vermieter trägt durch die Umstellung weder das Risiko noch die Last hinsichtlich der Investitions-, Instandhaltungskosten und der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen. Auch aus Sicht des Wärmelieferanten bieten diese Modelle eine hohe Attraktivität, denn auch nach Abzug der Kosten für die Errichtung bzw. Modernisierung einer bestehenden Anlage und Wartung der Heizanlage sowie für die Erbringung des Brennstoffs verbleibt ein Gewinn. Der Wärmelieferant verfügt grundsätzlich auch über höhere technische Fachkenntnisse als der Vermieter, wodurch auch die Effizienz der Heizanlagen gesteigert und die CO2-Emissionen verringert werden können.

Gerade für die Wohnungswirtschaft kann die Wahrnehmung einer aktiven Rolle im Rahmen der Energiewende auch langfristig neue Wertschöpfungsmöglichkeiten ermöglichen. Wohnungsbaugesellschaften sind hierbei nicht allein darauf verwiesen, sich einen Contractor auszusuchen, sondern können eine eigenständige Energiegesellschaft gründen, die ggf. im Rahmen eines Joint Ventures mit einem Contractor neben der Wärme- und Warmwasserlieferung auch andere Energiedienstleistungen zugunsten der Mieter erbringen kann. Es handelt sich um eine wesentliche Ausrichtung für eine Wohnungsbaugesellschaft, wobei in der Umsetzung jedoch insbesondere die Anforderungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung insgesamt zu würdigen sind.

Hinsichtlich der rechtlichen Umsetzung beraten wir Sie gern und stehen Ihnen für Rückfragen gerne zur Verfügung. Zur rechtlichen Frage, wann eine gewerbliche Wärmelieferung als eigenständig im Sinne des § 556c BGB qualifiziert werden kann, finden Sie auf unserer Internetseite einen Beitrag von Brahms/Schmitt zum Nachlesen.

Dies ist ein Beitrag aus unserem Energie-Newsletter 1/2017. Die gesamte Ausgabe finden Sie hier. Sie können diesen Newsletter auch abonnieren und erhalten die aktuelle Ausgabe direkt zum Erscheinungstermin.

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